饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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