饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话陆骑麟称(chēng)。

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